2022年生産緑地問題とその現実味

 

生産緑地とは

三大都市圏の特定市の市街化区域には生産緑地と呼ばれる農地が存在しています。
無制限な都市開発と都市化を防止し、農業の維持や緑地の保全を図るべく制定されたもので、税制優遇などの特典を受ける代わりとして、指定された後30年間は農地として利用し続けなければなりません。
固定資産税と都市計画税の優遇のほか、相続税でも優遇が受けられ、土地の所有者の死亡により相続した子供も農業を続ける限り、相続税の納税の猶予が受けられます。

 

2022年生産緑地問題とは

この制度が創設されて生産緑地に指定されたのが1992年です。
そのため、30年の時を経過した生産緑地においては、農業利用に用途が制限される行為制限の期限が切れて、宅地などのほかの用途への転用も可能となります。
その最初の年が2022年にあたるため、生産緑地に指定されていた農地がマンション建築などに向けられたり、不動産業者などに売却されたりすることが予想されます。
三大都市圏では一気に大量の土地供給がなされるため、地価が暴落し、周辺エリアの不動産価値も下落するのではと懸念されるのが2022年生産緑地問題です。
予想通りに地価が大暴落するのであれば、すでに不動産を所有していて売りたいと思っていた方にとっては期待している価格で売れなくなります。
そのため、2022年生産緑地問題が現実化するのであれば、価格が下落する前に売り逃げた方が有利ということになります。
一方、三大都市圏にある農業が盛んなエリア、東京で言えば、練馬区や世田谷区などで住宅用地などを買いたいと希望している方にとっては、今は少し待って、2020年に地価が下がった段階で購入した方がメリットということになるわけです。
しかし、この予想が外れれば、2020年の東京オリンピックなどの開催で不動産相場が都市部を中心に上昇傾向にある中で、売りたい人にとっては値上がりピーク前に売ってしまったり、買いたい人にとっては、より安く買える現在のタイミングを逃してしまったりするかもしれません。
そこで、2022年生産緑地問題が本当に起こりうるのかが注目されているのです。

 

制度の緩和や新制度なども影響

2022年生産緑地問題がまことしやかに話題を集めた当初の前提としては、日本が抱える少子高齢化問題や農業離れなどが前提にありました。
生産緑地を所有している人が高齢者になって2020年以降は農業を続けることはできないだろう、少子化で後継者もいないかもしれない、まして都心部で農業を承継しようとする若い世代はいないだろうという前提がありました。
それゆえ、生産緑地は一気に宅地化され、マンション経営などで賃料収入を得る所有者が増えたり、売却してしまう人が増えたりするのではと問題になったのです。
ですが、30年の間に状況は変わり、その間で法制度の改正などの影響もあって、予想に反して農地を転用しようというケースは少なくなりそうなのです。
すでに相続が発生して自分の世代も終身にわたって農業を行うと選択した相続税納税猶予制度を利用している生産緑地は、実は約5～6割に昇っています。
つまり、多くの生産緑地が農地のまま存続することが期待されるのです。
また、近年はスローライフや有機栽培などが人気を集め、若い世代の就農者も増えているほか、都心部のレストランで新鮮野菜を届けてくれる契約農家の需要が高まったり、生産者自らが農家レストランなどを運営するケースも増えたりしています。
この点、2017年には生産緑地法を改正して従来の優遇措置を10年間延長する特定生産緑地指定制度が創設されたので、2020年に一斉に手放すといった危惧も減少しています。
さらに2018年に都市農地貸借法が成立したことで行為制限も緩和され、農家が農地に直売所や農家レストランを設置したり、他の農家や市民農園を経営したりする事業者に貸し付けることも可能となりました。
そのため、後継者がいないという生産緑地であっても、農地を維持しながら、地域の人や都心で農業に親しみたい人や獲れたての野菜を食べたい人たちに楽しんでもらえる役割を担わせることができるのです。
健康志向の高まりにより、農業資産法人などが農地として受け継いで畑を耕し、農産物の加工品などを作るなど、宅地以外での事業継続も予想されています。
こうしたことから2020年に一気に三大都市圏の地価が大暴落するというリスクは薄れており、2022年生産緑地問題は回避できそうな展開です。
そのため、慌てて2020年前に土地を売却したり、2022年まで住宅を買い控えたりする必要はないかもしれません。